כיצד לממן בניין מסחרי

קונים נדל”ן לעסק הקטן שלך? זה מהלך מרגש, אבל גם מלחיץ.

הרחבה למיקום חדש או סתם שיפוץ החלל הנוכחי שלך היא צעד גדול עבור בעל עסק קטן – לכן כדאי שתכיר את התוספות והיציאות של התהליך לפני שתגיע רחוק מדי מעל הראש.

על ידי למידה כיצד לנווט בהלוואות נדל”ן מסחריות, תהיו מצוידים היטב להשיג את התעריף והתנאים הטובים ביותר עבור העסק שלך. בדרך זו תוכלו להפיק את המרב מהלוואת הנדל”ן המסחרית שלך ולחסוך הון לעסק שלך.

אז נתחיל עם היסודות: כיצד עובדים הלוואות נדל”ן מסחריות?

השתמש במדריך זה כדי לגלות.

מהי הלוואת נדל”ן מסחרית?

נדל”ן מסחרי, כפי שאפשר לנחש, הוא נדל”ן שמשמש למטרות עסקיות בלבד. כך שאם אתה מנהל את העסק הקטן שלך דרך חנות קמעונאית או שטחי משרדים, אתה עובד על נדל”ן מסחרי.

אם יש לך תוכניות לרכוש נכסים מסחריים חדשים או קיימים, אתה יכול לקחת הלוואת נדל”ן מסחרית שתסייע במימון הרכישה – וכל פיתוח ובנייה שלאחר מעשה.

הלוואות נדל”ן מסחריות הן בדרך כלל אפשרויות עבור גורמים עסקיים מסוימים, כמו חברה בערבון מוגבל או תאגיד s. כל זה אומר שעסקים לוקחים הלוואות נדל”ן מסחריות, ולא יחידים.

כיצד עובדים הלוואות נדל”ן מסחריות?

אז הלוואות נדל”ן מסחריות עוזרות לך לשלם עבור תגי המחיר הגבוהים לשמיים המצורפים לנכס העסקי החדש שלך. הבנת.

איך הם עובדים?

מבחינה טכנית, הלוואות נדל”ן מסחריות הינן הלוואות משכנתא המובטחות על ידי שיעבודים על הנדל”ן המסחרי שאתה קונה – ולא על נכס למגורים.

בואו ניקח צעד אחורה. מה שעבוד?

ובכן, במקרה ספציפי זה, שעבוד הוא זכות חוקית שמעניק בעל נכס לנושה, המשמש כערובה להחזר הלוואת נדל”ן מסחרית. אם הבעלים לא יכול למלא את החזר החוב, אשראי זה עשוי להיות מסוגל לתפוס את הנכס המובטח בשעבוד.

בסופו של דבר, שעבוד פשוט מעניק למלווה הנדל”ן המסחרי שלך הגנה מסוימת מפני הסיכון שאתה מחליף את ההלוואה שלך ואינך יכול להחזיר להם.

כשאתם לוקחים הלוואת נדל”ן מסחרית, עליכם בהחלט לצפות שיעבוד יעבור לפחות את הנכס העסקי שלך. אבל אתה צריך להיות מוכן גם לבצע מקדמה על הלוואת הנדל”ן המסחרית שלך.

לפני מימון ההלוואה, המלווים הגדולים ידרשו בדרך כלל מקדמה בין 20 – 30% ממחיר רכישת הנכס.

עכשיו עבור האגוזים והברגים של הלוואות נדל”ן מסחריות: תנאי פירעון, שיעורי ריבית ואגרות.

תקופת פירעון ותזמון

שקול את המשכנתא הממוצעת למגורים שלך – כמו אחת שיש לך בבית.

משכנתא למגורים טיפוסית היא סוג של הלוואה מופחתת, בה אתה מחזיר את החוב בתשלומים רגילים לאורך זמן קבוע, נניח 30 שנה.

שלא כמו הלוואות למגורים, הלוואות נדל”ן מסחריות מגיעות עם שני סוגים של תנאים: הלוואות לטווח ביניים של 3 שנים ומטה והלוואות לטווח ארוך הנמשכות 5 עד 20 שנה.

כמו כן, הלוואת נדל”ן מסחרית עשויה להגיע כהלוואה מופחתת – זו שאתה מכיר היטב – או כהלוואת בלון.

הלוואה מופחתת נפרעת בתשלומים קבועים עד שתשלם למלווה בחזרה בתוספת ריבית.

הלוואת בלון, לעומת זאת, מחייבת אותך לבצע תשלום אחד גדול בסוף כדי לשלם את יתרת הקרן שלך.

בואו נסתדר כיצד הלוואות נדל”ן מסחריות בבלון עובדות.

כשאתה לוקח הלוואת נדל”ן מסחרית בבלון, נותנים לך מונח שנע בדרך כלל בין 5 ל -7 שנים. יהיו לך תשלומים חודשיים קבועים לאורך תקופה זו, אך תשלומים אלה אינם מוגדרים לכיסוי כל החזר ההלוואה. במקום זאת, התשלומים החודשיים מחושבים כאילו ההלוואה היא משכנתא מסורתית של 25 או 30 שנה – כמו משכנתא למגורים. בסוף הקדנציה שלך בין 5-7 שנים, תשלם רק חלק מהיתרה העיקרית שלך, כך שהשאר נובע בבת אחת.

אם אתה שוקל אפשרות הלוואה מסחרית לבלון, דע זאת: התשלום האחרון יכול להיות גבוה מאוד.

אתה באמת צריך לחתום בקו המנוקד לקבלת הלוואת בלון אם אתה יודע שיהיה לך הכסף במועד כשמגיע הזמן לבצע את התשלום הסופי. אם לא, תצטרך לממן מחדש את ההלוואה שלך או למכור את הנכס העסקי שלך בכדי לשלם את הבלון.

שיעורי ריבית

כמו בכל הלוואה לעסק קטן, הריבית בפועל שתקבל על הלוואת הנדל”ן המסחרית שלך תלויה בסוג העסק שלך, בבריאותו הפיננסית ובאשראיך.

אך באופן כללי, הלוואות נדל”ן מסחריות נוטות להגיע בריבית גבוהה יותר מכפי שהמשכנתא למגורים הייתה. עסקים הם רק יותר מסוכנים להלוואות, במיוחד אם אתה רק מתחיל. בנוסף, לרוב העסקים יש היסטוריות אשראי פחות מבוססות מאשר אנשים פרטיים.

עליכם לדעת גם כי הריבית שלכם תהיה תלויה בסוג המלווה של הנדל”ן שאיתו אתם עובדים. מבטחי חיים, למשל, שיעורים נעים בין 3.35 – 4.3% ואילו בנקים ואיגודי אשראי מציעים שיעורים בשיעור של 3.35 – 6%. בדוק את הממוצעים הנוכחיים עבור סוגי המלווים השונים כדי לוודא שאתה יודע את כל אפשרויות התעריף שלך.

הריבית שלך תלויה גם ביחס ההלוואה לערך שלך (LTV). יחס LTV מודד את שווי ההלוואה כנגד שווי הנכס שנרכש.

נניח שאתה רוכש נכס של 100,000 $. המלווים הנדל”ן המסחרי דורשים בדרך כלל מהלווים תשלום מקדמה של בערך 20 – 30% ממחיר הרכישה. אז כיסית חלק קטן מהעלות והמלווה מכסה את יתרתו על ידי הארכת ההלוואה. במקרה זה, יחס ההלוואה לערך הוא 70 – 80%.

כאן נכנסת הריבית שלך. אם יש לך LTV גבוה, סביר להניח שתהיה לך ריבית גבוהה יותר. למלווה יש יותר עור במשחק, ולכן יש להם יותר מה להפסיד אם ברירת המחדל להלוואת הנדל”ן המסחרית שלך. מצד שני, אם שילמתם יותר ממחיר הרכישה בצורה של מקדמה – ויש לכם LTV נמוך יותר – תהיה לכם ריבית נמוכה יותר על ההלוואה. קיבלת על עצמך יותר מההון בנכס, כלומר המלווה לוקח פחות סיכון.

עמלות

על גבי שיעורי הריבית, הלוואות נדל”ן מסחריות יגיעו עם עמלות. לרוב הלוואות הנדל”ן המסחריות יש עמלות מקדימה שתצטרך לשלם.

עמלות מקדימות נכללות בעלות הכוללת של ההלוואה – כיסוי הערכת הנכסים, עלויות משפטיות, בקשת הלוואה, מקור הלוואה ודמי הסקר. חלק המלווים בתחום הנדל”ן המסחרי ירצו שהלווים ישלמו עמלות מראש לפני אישור ההלוואה. אחרים רק ישים את העמלות מדי שנה.

עליכם להיות מודעים לתשלומים הקשורים בתשלום הלוואת הנדל”ן המסחרית שלכם מוקדם. יתכן שיש לך קנס אופייני לתשלום מראש, אך יכול להיות שיש גם ערבות ריבית, הגזמה או סתם חסימת חסכון שתשלם מוקדם. בסך הכל, המלווה רוצה לשמור על הרווח הצפוי שלהם מהלוואה, כך שהם עשויים לחייב אותך בתשלום מוקדם.

לפני שאתה מתחייב להלוואת הנדל”ן המסחרית שלך, בקש תמיד מהמלווה להסביר בבירור את כל העמלות אשר יהיו חלק מעלות ההלוואות שלך. לא תרצו שיפגעו מאחור בשכר טרחה מוסתר לאורך הקו.

היכן ניתן למצוא הלוואות נדל”ן מסחריות

עכשיו כשאתה יודע את היסודות על הלוואות נדל”ן מסחריות, איפה אתה יכול למצוא כאלה?

ובכן, כמה סוגים שונים של מלווים מציעים מימון מסוג זה לעסקים קטנים.

בנקים מסחריים, איגודי אשראי, מלווים מסחריים בגיבוי משכנתא (CMBS), מבטחי חיים ומינהל העסקים הקטנים יכולים כולם לעזור לכם להשיג הלוואת נדל”ן מסחרית.

אבל כבעל עסק קטן, הדבר הטוב ביותר שלך יכול להיות לדפוק קודם על דלת ה- SBA.

למה אתה צריך לעבוד עם SBA?

SBA מציעה מימון נדל”ן מסחרי באמצעות תוכנית ההלוואות CDC / 504. הלוואת CDC / 504 נעשית במיוחד לרכישת רכוש קבוע.

הלוואת CDC / 504 מ- SBA היא 10 או 20 שנה. הלוואת SBA מעניקה ללווים ריבית קבועה במקום שיעור ההלוואות הפריים. זה מסתדר טוב יותר עבור הלווה מכיוון שהריבית שלך קבועה בתוספת מעל לתשואות האוצר האמריקאיות לחמש ו 10 שנים. בסופו של דבר, יהיה לך הרבה יותר קל לחשב את הסכום המדויק שאתה צריך להחזיר.

כמעט כל בעל יכול להגיש בקשה להלוואה CDC / 504 כמקור למימון עסקים קטנים. כדי להעפיל, בעלי עסקים קטנים יצטרכו להציג תחילה תוכנית עסקית ריאלית ולהפגין מעט מומחיות בניהול עסק. דרישות זכאות ראויות לציון אחרות הן שהעסק שלך צריך להיות שווה פחות מ -15 מיליון דולר ויהיה לו הכנסה נטו של פחות מחמישה מיליון דולר לאחר מיסים.

תצטרך גם להציג את נתוני תזרימי המזומנים החזויים שלך כדי להוכיח שתוכל להחזיר את ההלוואה. ולבסוף, תצטרך להוכיח שלעסק שלך אין את היכולת הכספית לרכוש את הנדל”ן בכספיך.

הגשת בקשה להלוואת נדל”ן מסחרית

מתאימה להגיש בקשה להלוואת נדל”ן מסחרית? יהיה עליכם לבצע תחילה סדר ברווזים פיננסיים.

משכנתא מסחרית נוטה להליך חיתום קפדני יותר מאשר הלוואות למגורים.

בהלוואות נדל”ן מסחריות, הכרחי בתכנית עסקית ברורה ומפורטת. המלווים לא רק יבדקו את העסק שלך, אלא שהם ישקלו בזהירות גם את הנכס שאתה מתכוון לקנות ואת התוכניות שלך לשימוש בו. הקפד לאיית את כל זה בתוכנית העסקית שלך.

בהתאם לגודל ההלוואה המסחרית, יהיה עליכם גם להוכיח את חוזקו הכלכלי של העסק. היו מוכנים להגיש מסמכים פיננסיים בשווי 3 עד 5 שנים, כמו דוחות הנכסים, החזרי המס, דוחות החשבונאות של החברות וכל מידע רלוונטי אחר. יהיה עליך להציג את המידע הכספי האישי שלך ואת היסטוריית האשראי האישית שלך.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *