יסודות הלוואות מסחריות

תהליך ההלוואות
שלא כמו מתווכים הלוואות טיפוסיים, אנחנו לא רק אוספים את המידע הכספי שלך ומכות אותם על חבורה של קירות. אנו מחליפים במלואו כל בקשת הלוואה שנכנסת, וניצול חווית החיתום והאשראי הנרחבת שלנו, עובדים על מנת לבנות את העסקה בחזית, כך שתוכל לעשות זאת בשוק. לעיתים קרובות אנו חוזרים ללקוחותינו ועובדים איתם כדי לצבוט דוחות כספיים או פעולות כדי להפוך את מה שאולי היה מניעה לאישור הלוואה.

לאחר מכן אנו שולחים את מצגת ההלוואות המפורטת שלנו למלווים שלנו לבדיקה. בהתבסס על הקשר שיש לנו עם המלווים שלנו וניסיוננו הרב שעבדנו איתם, אנו יודעים אילו ממקורות ההלוואות שלנו יש סיכוי הגבוה ביותר להלוואתך. פעמים רבות כדי לשמור על סודיות הלקוחות, אנו שולפים את כל המידע המזהה מתוך התזכיר המפורט שאנו שולחים למלווים, ואיננו מספקים להם כל מידע זה עד שנדע שהמלווה רוצה להתקדם והלווה נותן לנו את העניין שלח מידע זה ב.

בהיותנו מלווים וחתמי אשראי בעבר, אנו יודעים מה הבנקים מחפשים, והתזכירים שלנו מספקים להם את הפרטים הדרושים להם בכדי לקבל החלטה ראשונית מהירה לגבי מימוש ההלוואה או לא. למעשה, בנסיבות מרובות קיבלנו אישורים ממלווים אשר שללו בעבר את בקשות ההלוואה של הלווים כאשר הלווה פנה אליהם במקור למימון, בעיקר בשל העובדה שהם לא היו ממוקמים נכון או במתכונת שהמלווה יכול היה להבין. בהתבסס על הקשר שיש לנו עם המלווים שלנו והיקף העסקים שאנו מנהלים אליהם, בדרך כלל אנו מקבלים תשובות על בקשות הלוואה במהירות ובמדויק, כלומר המלווים שלנו אינם מבקשים חבילת מימון מלאה אלא אם כן הם מריצים את בקשת ההלוואה. שרשרת המזון ובטוחים שזה דבר שהם יכולים לעשות. הם לא רוצים לבזבז את זמננו ויודעים שאנחנו לא רוצים לבזבז את שלך.

בניגוד למלווים רבים, אנו לא נעלמים ורק מחכים לסגירה ברגע שאישור בנקאי קיים. אנו נשארים מעורבים לאורך כל התהליך, מסייעים לכם בעבודה עם סוגיות ובאיסוף הניירת שלכם ואפילו נפגשים עם שמאים, מהנדסי איכות הסביבה ופקחים אחרים שיעזרו לנוע בתהליך. אנו תמיד ניקח או נשיב את שיחת הטלפון שלך, נעדכן את מצב בקשת ההלוואה שלך, ונהיה שם כשאתה זקוק לייעוץ והכוונה. אנו יועצים כאן כדי לשרת אתכם ולעבוד לטובתכם.

הלוואות מסחריות בצורתן הבסיסית הן הסכם הלוואה בין עסק למוסד פיננסי או מלווה פרטי למימון צמיחת העסק או פעילותו. הלוואות אלה יכולות להיות מסיבות שונות ומגיעות בצורות שונות ומגוונות כדי לענות על צרכים עסקיים. חלק מהסיבות הללו יכללו רכישת ציוד, רכישת הנכס שעבורו פועל העסק, קו אשראי לענות על צרכי הון חוזר, בנייה, חברות סטארט-אפ, רכישה עסקית, מימון מחדש של נכס או חוב לטווח ארוך, הלוואות בכסף קשיח, וכן יותר. להלן 5 יסודות הלוואות מסחריות, שתרצה לדעת אם אתה מחפש את ההלוואה המסחרית הראשונה שלך.

תהליך בקשה / מסגרת זמן
בקשת הלוואה מסחרית רחבה בהרבה מאפליקציה צרכנית. בעוד שהלוואות מסחריות פחות מווסתות, תהליך החיתום הרבה יותר קפדני ומפורט. על הלווים להיות מוכנים לספק תיעוד ספציפי הנוגע לעסקיהם, כולל שנתיים עד שלוש שנות החזרי מס, דוחות כספיים, חייבים ומסמכי דוחות לחשבונות, וכן כל מידע הנוגע לביטחונות שניתן להציע להבטחת ההלוואה וכן יכול להיות תוכנית עסקית.

מסגרת הזמן נוטה להיות ארוכה יותר מכיוון שתהליך החיתום עשוי לכלול הזמנת וסקירת דוחות צד ג ‘שונים, כמו הערכה או בדיקה סביבתית, בנוסף לבדיקה הכספית של העסק והבעלים (ים) או הערב (ים). בממוצע, הלוואה מסחרית עשויה להימשך 60 עד 90 יום כדי להגיע לסגירה, אולם מסגרת זמן זו עשויה להיות קצרה או ארוכה יותר, תלוי במורכבות העסקה.

גורמי תזרים מזומנים

באמצעות הלוואה מסחרית, המלווים בוחנים את יכולתו של העסק או הנכס לייצר הכנסה להחזר ההלוואה, ולא רק להעריך את האדם כפי שהיה עושה עם הלוואה צרכנית. באופן כללי, המלווה ירצה להבטיח כי תזרים מזומנים מתאים זמין לשלם את כל התחייבויות החוב השוטפות של לפחות 1.25x. מדד זה שמלווים מסתכלים עליו הוא קריאה יחס כיסוי החוב (DSCR), שלוקח את הרווח התפעולי הנקי של עסק ומחלק בסך החוב שהעסק מחויב לפרוע.

ההלוואה לערך, או LTV, היא גורם מפתח נוסף שנבדק על ידי המלווים. בפשטות מוגדרת, זהו המדד של סכום ההלוואה כנגד שווי הבטוחות. במקרה של נדל”ן, זה אופייני לראות דרישה של 80% LTV, מה שאומר שהלווה יביט בהצבת 20% מזומנים משלהם.

מבנה הלוואות
תנאי הלוואה מסחריים הם בדרך כלל חמש שנים או פחות, כאשר תקופת ההפחתה ארוכה יותר מתקופת ההלוואה, עד 20 עד 25 שנה. אולי אתה תוהה מדוע 5 שנים? ישנם כל כך הרבה משתנים שיכולים לקרות בכל סוג של שוק עסקי בתוך פרק זמן זה, עד שרוב המלווים אינם רוצים לקבל את הסיכון של קביעת שיעור הלוואות מסחריות לפרק זמן ארוך יותר.

הריבית שתקבל עבור הלוואה מסחרית תלויה בסוג העסק, במצבו הכלכלי ובחוזק הבעלים או הערב (ים) ובסוג ההלוואה הדרושה לו. היו מוכנים לכך שהריבית תהיה גבוהה יותר משיעורי הצרכן, מכיוון שעסקים מסתכנים להלוואות באופן כללי.

ניתן לבקש שכר טרחה של הלוואות מסחריות מראש, או אולי לקבץ אותה בהלוואה. דוגמאות לשכר טרחה שניתן לצפות בהן כוללות כיסוי על עלויות הערכת הנכס, עלויות משפטיות, דמי בקשה להלוואות או מקור, ודמי סקר. בנוסף, לרוב ההלוואות המסחריות יש דמי קנס מראש לתשלום ההלוואה שלך מוקדם. שכר הטרחה תלוי כולם ברמת הסיכון בהלוואתך, באופי סוג העסק או הנכס שלך, ולעתים קרובות הם מוגדרים בסולם הזזה.

אבטחה
המלווים ברוב הנסיבות ירצו ביטחונות, דבר בעל ערך שהם יכולים להחזיק כביטחון, למקרה שתחליף את ההלוואה. דוגמאות לביטחונות כוללות חשבונות חייבים, ציוד, מלאי, נדל”ן ו / או ערבות אישית. ערב הוא אדם, בדרך כלל בעל העסק, שמבטיח לשלם את החוב במידה והעסק יחליף את התחייבות ההלוואה. סוג הבטוחות הנדרש תלוי באופי העסק שלך, כמו גם בתנאים והגבלות של המלווה. אין זה נדיר שמצפים מהבעלים לחתום כערבים בנוסף לשעבודים.

מעקב לאחר שהלוואתך נסגרת
לעיתים קרובות, ישנם תנאים שהם חלק מהסכם ההלוואה המסחרית אשר לווה עסקי נדרש לעמוד לאחר סגירת ההלוואה. דוגמאות לתנאי הלוואה, או אמות מידה כידוע, כוללות שמירה על רמות ביטוח נאותות ו / או אספקת דוחות כספיים מבוקרים רבעוניים או שנתיים למלווה, כך שיוכלו לפקח על בריאות העסק וביצועיו.

עכשיו כשאתה יודע כמה מהיסודות, לאן אתה הולך למצוא הלוואה מסחרית? ישנם מגוון מקורות הלוואות, לרבות בנקים גדולים ומקומיים, איגודי אשראי, מלווים מיוחדים ומתווכים. אצלנו בהלוואות מסחריות X, אנו מתמחים בעזרה ללווים לניווט בתהליך שעשוי להיות מכריע ומשתמשים במומחיותנו ובקשרים להלוואות כדי למצוא את הפיתרון המתאים ביותר לצרכים שלך.

כיצד לממן בניין מסחרי

קונים נדל”ן לעסק הקטן שלך? זה מהלך מרגש, אבל גם מלחיץ.

הרחבה למיקום חדש או סתם שיפוץ החלל הנוכחי שלך היא צעד גדול עבור בעל עסק קטן – לכן כדאי שתכיר את התוספות והיציאות של התהליך לפני שתגיע רחוק מדי מעל הראש.

על ידי למידה כיצד לנווט בהלוואות נדל”ן מסחריות, תהיו מצוידים היטב להשיג את התעריף והתנאים הטובים ביותר עבור העסק שלך. בדרך זו תוכלו להפיק את המרב מהלוואת הנדל”ן המסחרית שלך ולחסוך הון לעסק שלך.

אז נתחיל עם היסודות: כיצד עובדים הלוואות נדל”ן מסחריות?

השתמש במדריך זה כדי לגלות.

מהי הלוואת נדל”ן מסחרית?

נדל”ן מסחרי, כפי שאפשר לנחש, הוא נדל”ן שמשמש למטרות עסקיות בלבד. כך שאם אתה מנהל את העסק הקטן שלך דרך חנות קמעונאית או שטחי משרדים, אתה עובד על נדל”ן מסחרי.

אם יש לך תוכניות לרכוש נכסים מסחריים חדשים או קיימים, אתה יכול לקחת הלוואת נדל”ן מסחרית שתסייע במימון הרכישה – וכל פיתוח ובנייה שלאחר מעשה.

הלוואות נדל”ן מסחריות הן בדרך כלל אפשרויות עבור גורמים עסקיים מסוימים, כמו חברה בערבון מוגבל או תאגיד s. כל זה אומר שעסקים לוקחים הלוואות נדל”ן מסחריות, ולא יחידים.

כיצד עובדים הלוואות נדל”ן מסחריות?

אז הלוואות נדל”ן מסחריות עוזרות לך לשלם עבור תגי המחיר הגבוהים לשמיים המצורפים לנכס העסקי החדש שלך. הבנת.

איך הם עובדים?

מבחינה טכנית, הלוואות נדל”ן מסחריות הינן הלוואות משכנתא המובטחות על ידי שיעבודים על הנדל”ן המסחרי שאתה קונה – ולא על נכס למגורים.

בואו ניקח צעד אחורה. מה שעבוד?

ובכן, במקרה ספציפי זה, שעבוד הוא זכות חוקית שמעניק בעל נכס לנושה, המשמש כערובה להחזר הלוואת נדל”ן מסחרית. אם הבעלים לא יכול למלא את החזר החוב, אשראי זה עשוי להיות מסוגל לתפוס את הנכס המובטח בשעבוד.

בסופו של דבר, שעבוד פשוט מעניק למלווה הנדל”ן המסחרי שלך הגנה מסוימת מפני הסיכון שאתה מחליף את ההלוואה שלך ואינך יכול להחזיר להם.

כשאתם לוקחים הלוואת נדל”ן מסחרית, עליכם בהחלט לצפות שיעבוד יעבור לפחות את הנכס העסקי שלך. אבל אתה צריך להיות מוכן גם לבצע מקדמה על הלוואת הנדל”ן המסחרית שלך.

לפני מימון ההלוואה, המלווים הגדולים ידרשו בדרך כלל מקדמה בין 20 – 30% ממחיר רכישת הנכס.

עכשיו עבור האגוזים והברגים של הלוואות נדל”ן מסחריות: תנאי פירעון, שיעורי ריבית ואגרות.

תקופת פירעון ותזמון

שקול את המשכנתא הממוצעת למגורים שלך – כמו אחת שיש לך בבית.

משכנתא למגורים טיפוסית היא סוג של הלוואה מופחתת, בה אתה מחזיר את החוב בתשלומים רגילים לאורך זמן קבוע, נניח 30 שנה.

שלא כמו הלוואות למגורים, הלוואות נדל”ן מסחריות מגיעות עם שני סוגים של תנאים: הלוואות לטווח ביניים של 3 שנים ומטה והלוואות לטווח ארוך הנמשכות 5 עד 20 שנה.

כמו כן, הלוואת נדל”ן מסחרית עשויה להגיע כהלוואה מופחתת – זו שאתה מכיר היטב – או כהלוואת בלון.

הלוואה מופחתת נפרעת בתשלומים קבועים עד שתשלם למלווה בחזרה בתוספת ריבית.

הלוואת בלון, לעומת זאת, מחייבת אותך לבצע תשלום אחד גדול בסוף כדי לשלם את יתרת הקרן שלך.

בואו נסתדר כיצד הלוואות נדל”ן מסחריות בבלון עובדות.

כשאתה לוקח הלוואת נדל”ן מסחרית בבלון, נותנים לך מונח שנע בדרך כלל בין 5 ל -7 שנים. יהיו לך תשלומים חודשיים קבועים לאורך תקופה זו, אך תשלומים אלה אינם מוגדרים לכיסוי כל החזר ההלוואה. במקום זאת, התשלומים החודשיים מחושבים כאילו ההלוואה היא משכנתא מסורתית של 25 או 30 שנה – כמו משכנתא למגורים. בסוף הקדנציה שלך בין 5-7 שנים, תשלם רק חלק מהיתרה העיקרית שלך, כך שהשאר נובע בבת אחת.

אם אתה שוקל אפשרות הלוואה מסחרית לבלון, דע זאת: התשלום האחרון יכול להיות גבוה מאוד.

אתה באמת צריך לחתום בקו המנוקד לקבלת הלוואת בלון אם אתה יודע שיהיה לך הכסף במועד כשמגיע הזמן לבצע את התשלום הסופי. אם לא, תצטרך לממן מחדש את ההלוואה שלך או למכור את הנכס העסקי שלך בכדי לשלם את הבלון.

שיעורי ריבית

כמו בכל הלוואה לעסק קטן, הריבית בפועל שתקבל על הלוואת הנדל”ן המסחרית שלך תלויה בסוג העסק שלך, בבריאותו הפיננסית ובאשראיך.

אך באופן כללי, הלוואות נדל”ן מסחריות נוטות להגיע בריבית גבוהה יותר מכפי שהמשכנתא למגורים הייתה. עסקים הם רק יותר מסוכנים להלוואות, במיוחד אם אתה רק מתחיל. בנוסף, לרוב העסקים יש היסטוריות אשראי פחות מבוססות מאשר אנשים פרטיים.

עליכם לדעת גם כי הריבית שלכם תהיה תלויה בסוג המלווה של הנדל”ן שאיתו אתם עובדים. מבטחי חיים, למשל, שיעורים נעים בין 3.35 – 4.3% ואילו בנקים ואיגודי אשראי מציעים שיעורים בשיעור של 3.35 – 6%. בדוק את הממוצעים הנוכחיים עבור סוגי המלווים השונים כדי לוודא שאתה יודע את כל אפשרויות התעריף שלך.

הריבית שלך תלויה גם ביחס ההלוואה לערך שלך (LTV). יחס LTV מודד את שווי ההלוואה כנגד שווי הנכס שנרכש.

נניח שאתה רוכש נכס של 100,000 $. המלווים הנדל”ן המסחרי דורשים בדרך כלל מהלווים תשלום מקדמה של בערך 20 – 30% ממחיר הרכישה. אז כיסית חלק קטן מהעלות והמלווה מכסה את יתרתו על ידי הארכת ההלוואה. במקרה זה, יחס ההלוואה לערך הוא 70 – 80%.

כאן נכנסת הריבית שלך. אם יש לך LTV גבוה, סביר להניח שתהיה לך ריבית גבוהה יותר. למלווה יש יותר עור במשחק, ולכן יש להם יותר מה להפסיד אם ברירת המחדל להלוואת הנדל”ן המסחרית שלך. מצד שני, אם שילמתם יותר ממחיר הרכישה בצורה של מקדמה – ויש לכם LTV נמוך יותר – תהיה לכם ריבית נמוכה יותר על ההלוואה. קיבלת על עצמך יותר מההון בנכס, כלומר המלווה לוקח פחות סיכון.

עמלות

על גבי שיעורי הריבית, הלוואות נדל”ן מסחריות יגיעו עם עמלות. לרוב הלוואות הנדל”ן המסחריות יש עמלות מקדימה שתצטרך לשלם.

עמלות מקדימות נכללות בעלות הכוללת של ההלוואה – כיסוי הערכת הנכסים, עלויות משפטיות, בקשת הלוואה, מקור הלוואה ודמי הסקר. חלק המלווים בתחום הנדל”ן המסחרי ירצו שהלווים ישלמו עמלות מראש לפני אישור ההלוואה. אחרים רק ישים את העמלות מדי שנה.

עליכם להיות מודעים לתשלומים הקשורים בתשלום הלוואת הנדל”ן המסחרית שלכם מוקדם. יתכן שיש לך קנס אופייני לתשלום מראש, אך יכול להיות שיש גם ערבות ריבית, הגזמה או סתם חסימת חסכון שתשלם מוקדם. בסך הכל, המלווה רוצה לשמור על הרווח הצפוי שלהם מהלוואה, כך שהם עשויים לחייב אותך בתשלום מוקדם.

לפני שאתה מתחייב להלוואת הנדל”ן המסחרית שלך, בקש תמיד מהמלווה להסביר בבירור את כל העמלות אשר יהיו חלק מעלות ההלוואות שלך. לא תרצו שיפגעו מאחור בשכר טרחה מוסתר לאורך הקו.

היכן ניתן למצוא הלוואות נדל”ן מסחריות

עכשיו כשאתה יודע את היסודות על הלוואות נדל”ן מסחריות, איפה אתה יכול למצוא כאלה?

ובכן, כמה סוגים שונים של מלווים מציעים מימון מסוג זה לעסקים קטנים.

בנקים מסחריים, איגודי אשראי, מלווים מסחריים בגיבוי משכנתא (CMBS), מבטחי חיים ומינהל העסקים הקטנים יכולים כולם לעזור לכם להשיג הלוואת נדל”ן מסחרית.

אבל כבעל עסק קטן, הדבר הטוב ביותר שלך יכול להיות לדפוק קודם על דלת ה- SBA.

למה אתה צריך לעבוד עם SBA?

SBA מציעה מימון נדל”ן מסחרי באמצעות תוכנית ההלוואות CDC / 504. הלוואת CDC / 504 נעשית במיוחד לרכישת רכוש קבוע.

הלוואת CDC / 504 מ- SBA היא 10 או 20 שנה. הלוואת SBA מעניקה ללווים ריבית קבועה במקום שיעור ההלוואות הפריים. זה מסתדר טוב יותר עבור הלווה מכיוון שהריבית שלך קבועה בתוספת מעל לתשואות האוצר האמריקאיות לחמש ו 10 שנים. בסופו של דבר, יהיה לך הרבה יותר קל לחשב את הסכום המדויק שאתה צריך להחזיר.

כמעט כל בעל יכול להגיש בקשה להלוואה CDC / 504 כמקור למימון עסקים קטנים. כדי להעפיל, בעלי עסקים קטנים יצטרכו להציג תחילה תוכנית עסקית ריאלית ולהפגין מעט מומחיות בניהול עסק. דרישות זכאות ראויות לציון אחרות הן שהעסק שלך צריך להיות שווה פחות מ -15 מיליון דולר ויהיה לו הכנסה נטו של פחות מחמישה מיליון דולר לאחר מיסים.

תצטרך גם להציג את נתוני תזרימי המזומנים החזויים שלך כדי להוכיח שתוכל להחזיר את ההלוואה. ולבסוף, תצטרך להוכיח שלעסק שלך אין את היכולת הכספית לרכוש את הנדל”ן בכספיך.

הגשת בקשה להלוואת נדל”ן מסחרית

מתאימה להגיש בקשה להלוואת נדל”ן מסחרית? יהיה עליכם לבצע תחילה סדר ברווזים פיננסיים.

משכנתא מסחרית נוטה להליך חיתום קפדני יותר מאשר הלוואות למגורים.

בהלוואות נדל”ן מסחריות, הכרחי בתכנית עסקית ברורה ומפורטת. המלווים לא רק יבדקו את העסק שלך, אלא שהם ישקלו בזהירות גם את הנכס שאתה מתכוון לקנות ואת התוכניות שלך לשימוש בו. הקפד לאיית את כל זה בתוכנית העסקית שלך.

בהתאם לגודל ההלוואה המסחרית, יהיה עליכם גם להוכיח את חוזקו הכלכלי של העסק. היו מוכנים להגיש מסמכים פיננסיים בשווי 3 עד 5 שנים, כמו דוחות הנכסים, החזרי המס, דוחות החשבונאות של החברות וכל מידע רלוונטי אחר. יהיה עליך להציג את המידע הכספי האישי שלך ואת היסטוריית האשראי האישית שלך.